‍Pronájem vlastní nemovitosti považují mnozí Češi za spolehlivou cestu, jak si zajistit pasivní příjem. Dnes však existuje i jiná atraktivní alternativa – investice do úvěru zajištěného nemovitostí. Podrobně jsme srovnali obě možnosti, abychom zjistili, která z nich je výhodnější. 

Pro srovnání přímých investic do nemovitostí a úvěrů zajištěných nemovitostmi jsme si vybrali celkem sedm kritérií. Mezi hlavní patří očekávaný výnos, rizikovost a likvidita investice. Jako doplňková kritéria jsme zvolili finanční dostupnost investice, zdanění výnosu, vedlejší náklady spojené s investicí a celkovou časovou náročnost průběžné správy investic.

Investice do úvěrů přináší více než dvojnásobný výnos

Průměrný výnos investic do úvěrů zajištěných nemovitostmi na naší platformě aktuálně dosahuje hodnoty přibližně 10 %. Výnos při pronájmu nemovitostí se obecně pohybuje maximálně do 5 % p.a. Samozřejmě záleží na konkrétním typu nemovitosti (např. byt, rodinný dům, garáž, komerční nemovitost), její lokalitě, rozloze, technickém stavu či úrovni vybavení. 

Příklad: Majitel pronajímá investiční byt v Praze. Dispozice bytu je 2+1 (celkem 60 m²) a aktuální výše čistého nájmu (tzn. bez stálých plateb za energie, služby apod.) je 25 000 korun. Současná tržní cena nemovitosti je 7,8 milionu korun. Hrubý roční výnos při pronájmu bytu je 3,8 %.

S pronájmem nemovitosti se pojí více rizik

Při investici do úvěru je obecně nejvýznamnější kreditní riziko.  Na platformě ROIER u všech financovaných projektů detailně hodnotíme jejich rizikovost, čímž snižujeme pravděpodobnost možného defaultu. Další zárukou pro investory je kvalitní zajištění. Každý úvěr na platformě je totiž poskytnut oproti zástavě nemovitosti. Úvěry jsou sjednávány maximálně do výše 70 % LTV. V případě nesplacení úvěru je nemovitost v zástavě zpeněžena a z takto získaných prostředků jsou uspokojeny pohledávky investorů.

S neochotou platit se mohou setkat i majitelé investičních nemovitostí. V případě výběru neseriózního nájemníka může dojít k neplacení nájemného, energií a dalších služeb souvisejících s užíváním nemovitosti. Nájemník může rovněž v nemovitosti způsobit škodu, kterou odmítne zaplatit. Nevýhodou nemovitostí jsou také fixní náklady v podobě plateb za energie a služby. Pokud je nemovitost neobsazená, platí tyto výdaje majitel.

U investic do úvěrů znáte přesně dobu splatnosti

Investice do úvěrů na naší platformě ROIER mají pevně danou dobu splatnosti, nejčastěji 24 měsíců. U každé nabídky investice tedy dopředu víte, za jak dlouhou dobu získáte zpět investovanou částku (jistinu). Po dobu trvání investice získáváte pravidelné úrokové platby. Při jejich reinvestici vyděláte další úroky z úroků.

Vlastníci nemovitostí mají peníze vázané v nemovitosti. Doba potřebná k jejímu případnému zpeněžení se může pohybovat od několika týdnů do několika let. Záleží na požadované ceně, typu nemovitosti, lokalitě, ve které se nachází, technickém stavu a řadě dalších parametrů.

Do úvěrů můžete investovat již od 5 000 korun

Na platformě ROIER je minimální výše investice stanovena na 5 000 korun. Díky této nízké vstupní částce jsou úvěry zajištěné nemovitostmi snadno dostupné i pro drobné investory. Navíc nízká vstupní částka umožňuje lépe diverzifikovat investiční portfolio.

Nákup nemovitosti určené k pronájmu je ve srovnání s investicí do úvěru finančně podstatně náročnější. Připravit si musíte několik milionů korun. V současné době se nevyplatí financovat investiční nemovitost hypotékou. Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou nyní natolik vysoké, že výnos z nájmu nepokryje ani splátky úvěru.

Příklad: Investor zvažuje nákup bytu na hypotéku v Praze. Dispozice bytu je 2+1 (celkem 60 m²) a jeho tržní cena je 7,8 milionu korun. Z vlastních zdrojů zaplatí investor čtvrtinu z ceny (LTV hypotéky tedy je 75 %). Při době splatnosti 30 let a úrokové sazbě 5 % by měsíční splátka hypotéky činila přibližně 31 400 korun. Tržní nájemné za tuto nemovitost se aktuálně pohybuje kolem 25 000 korun měsíčně.

Výnosy z investic do úvěrů i příjmy pronájmu je nutné zdanit

V případě investic do úvěrů i pronájmu nemovitosti je třeba myslet na daně. U investic podléhají zdanění kapitálové výnosy. Při pronájmu nemovitosti je nutné zdanit příjmy. Otázku zdanění doporučujeme probrat se zkušeným daňovým poradcem.  

Investice do úvěrů zdarma

Na platformě ROIER nejsou za založení účtu a následné investice do úvěrů účtovány žádné poplatky. Zdarma je rovněž převod peněz z virtuální peněženky. 

Při nákupu investiční nemovitosti je třeba počítat s řadou výdajů – například za právní služby, přepis nemovitosti na katastru a v případě financování hypotékou i s pravidelnými splátkami. Další výdaje si mohou vyžádat různé nutné opravy či vybavení nemovitosti. Majitelé nemovitostí také platí za inzerci při hledání vhodných nájemníků, sepsání nájemní smlouvy a podobně.

Správa investic do úvěru zabere méně času

Před investicí do úvěru na naší platformě je nutné se seznámit se smluvní dokumentací a základními informacemi k nabídce. To vše zabere maximálně několik desítek minut. Samotná správa investic je časově nenáročná. Čas od času se můžete sledovat, jak vám přicházejí pravidelné úrokové platby z investic.

Správa investiční nemovitosti je o poznání náročnější. Pravidelně je třeba kontrolovat stav pronajímané nemovitosti a rovněž sledovat pravidelnost všech plateb. V případě poruchy některé součásti pronajímané nemovitosti (např. plynového kotle, klimatizace, elektroinstalace, rozvodů vody apod.) je třeba zajistit opravu. 

Na závěr si tedy můžeme potvrdit, že pokud máte zájem o pasivní příjem, který vám přinese vysoký výnos s nízkým rizikem a předem danou dobou splatnosti ideální možností pro vás bude investice do úvěru zajištěného nemovitostí. Prohlédněte si naše investiční nabídky ZDE. 

‍